FAQ - Energieprestatiecertificaat

Het energieprestatiecertificaat (epc) is een document dat een energiescore (kengetal) toekent aan een ‘bestaande’ woning. De energiescore wordt aangeduid op een kleurenbalk van groen (energiezuinig) naar rood (energieverslindend). Het epc is een sensibiliserend document waarmee de koper of huurder een betere inschatting kan maken van de energetische kwaliteit van de woning. Daarnaast bevat het certificaat een aantal adviezen om de energie-efficiëntie van de wooneenheid te verhogen.

Met het kengetal kunnen potentiële kopers en huurders de energie-efficiëntie van woningen vergelijken en beoordelen. Het kengetal is de verhouding tussen het karakteristiek jaarlijks primaire energieverbruik en de bruikbare vloeroppervlakte (kWh/m²). Bij de berekening van het karakteristiek energieverbruik wordt enkel rekening gehouden met een variabel ‘gebouwgebonden’ verbruik. Het kengetal wordt niet beïnvloed door energieverbruiken die niet direct gekoppeld zijn aan het gebouw, zoals apparaten, spaardouchekoppen en verlichting.

De term karakteristiek betekent dat er wordt uitgegaan van een aantal vaste parameters zoals klimaat, binnentemperatuur, bezetting (aantal bewoners of gezinsleden) en forfaitaire warmtewinsten.

Het primaire energieverbruik is louter informatief om onder andere te vergelijken en is geen rechtstreeks voorspellende waarde.

Het gebouwgebonden energieverbruik is wel variabel en is afhankelijk van:

• de constructie
• de gebruikte materialen (U-waarden ) van dak, ramen, muren en deuren
• de technische installatie zoals installatie voor verwarming, sanitair warm water, ventilatie, de koeling en de zonne-energiesystemen.

Sinds 1 januari 2006 is een epc voor nieuwe gebouwen verplicht in het Vlaams Gewest.
Een epc is sinds 1 november 2008 verplicht in Vlaanderen bij de verkoop van een woning. Bij verhuur van een woning is het epc verplicht sinds 1 januari 2009.

Het epc bij verkoop betreft enkel verkoop in volle eigendom van een residentieel gebouw dat niet door de burgemeester onbewoonbaar is verklaard. Bij schenking, bij verkoop van enkel vruchtgebruik, bij gerechtelijke onteigening, ... is dus geen epc verplicht.
Bij verhuur gaat het om de gewone huur, voor zover het gaat over de verhuur van een residentieel gebouw over een periode van meer dan twee maanden.

Het energieprestatiecertificaat is van toepassing op elke wooneenheid. Een wooneenheid is een eenheid in een woongebouw die over de nodige (woon)voorzieningen beschikt om autonoom te functioneren en die energie verbruikt ten behoeve van mensen. In mensentaal betekent dit dat een wooneenheid naast een leefruimte ook over een eigen toilet, douche/bad en keuken of kitchenette moet beschikken. Vallen onder het begrip wooneenheid: huizen, appartementen, sociale woningen, studio’s, studentenhomes, serviceflats en vakantiewoningen. Een studentenkamer (kot) op de bovenverdieping van een pand met bv. een douche of toilet op de gelijkvloerse gang is geen wooneenheid en behoeft dus geen afzonderlijk epc. Het epc is niet noodzakelijk bij verkoop van kloosters, hospitalen, gevangenissen, rusthuizen, pensionaten, hotels en onderwijsinstellingen. Zij worden immers niet als wooneenheden beschouwd.

Ook wie niet-residentiële gebouwen (kantoorgebouw, winkel, opslagplaats, restaurant... ) wil verhuren of verkopen, moet binnenkort een epc voor niet-residentiële gebouwen kunnen voorleggen. Het epc voor een niet-residentieel gebouw wordt opgesteld door een energiedeskundige type D. Het certificaat blijft 10 jaar geldig. De minister zal nog een model van epc niet-residentieel gebouw publiceren. Allicht in het najaar van 2009 zal deze reglementering in werking treden.

Benevens woongebouwen moeten ook bepaalde publieke gebouwen, die groter zijn dan 1.000 m² en vaak door het publiek bezocht worden, sinds 1 januari 2009 over een energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen beschikken (zie 2. Energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen).

Voor collectieve woongebouwen zoals studentenkamers of gemeenschapshuizen met een gemeenschappelijke keuken of badkamer wordt het certificaat opgesteld voor het gehele gebouw.

Voor elke wooneenheid mogen gebouwdelen met een niet-residentiële bestemming anders dan industrie en met een beschermd volume van minder dan 800 m³ (bv. kapsalon, praktijkplaats van een dokter of advocaat in een woning) worden opgenomen in het energieprestatiecertificaat. Het aandeel van de residentiële gebouwdelen van de wooneenheid moet wel groter zijn dan het aandeel van de niet-residentiële gebouwdelen.

Zoniet moet het niet-residentiële deel worden uitgesloten uit het epc van het residentiële deel.

Wie een onderhandse akte opmaakt voor de verkoop van een woning moet vermelden of er voor dat gebouw een geldig epc bestaat en of de koper daarvan in kennis werd gesteld. Bij verkoop moet de eigenaar het originele epc overhandigen aan de nieuwe eigenaar.

Bij verhuur moet de eigenaar van de woning enkel een kopie van het energieprestatiecertificaat afgeven aan de huurder.

Het energieprestatiecertificaat is 10 jaar geldig en kan gedurende deze periode overgedragen worden bij elke verdere verkoop of verhuur van de woning.

Enkel een ‘energiedeskundige type A’, die door de Vlaamse overheid is erkend, mag een epc afleveren. De lijst met deze deskundigen vindt u op de website van het Vlaams Energieagentschap (VEA).

Er is geen wettelijk beletsel dat een vastgoedmakelaar optreedt als ‘energiedeskundige type A’. Een makelaar kan dus perfect voor zijn eigen panden een energieprestatiecertificaat afleveren voor zover hij een correct document aflevert. Elke ‘energiedeskundige type A’ moet immers op erewoord verklaren dat hij of zij onafhankelijk van zijn opdrachtgever zal handelen en commerciële belangenvermenging zal vermijden. Het VEA kan de certificaten controleren en eventueel de erkenning als deskundige intrekken.

De verkoper, verhuurder of de vastgoedmakelaar contacteert een energiedeskundige type A. De energiedeskundige inspecteert de woning. Hij kijkt daarbij naar de opbouw van de gebouwschil (dak, buitenmuren, vloer, ramen en deuren, isolatiematerialen). De deskundige kijkt ook naar de technische installaties (verwarmingsinstallatie, sanitairwarmwaterinstallatie), ventilatie- en koelsysteem en indien aanwezig de zonne-installaties.

Na inspectie worden de gegevens online in een softwareprogramma van het VEA gestopt voor de berekening van het kengetal. De energiedeskundige geeft het epc aan de verkoper of verhuurder die het op zijn beurt kan voorleggen aan een (potentiële) koper of huurder.

De bouwheer, eigenaar of verkoper heeft hij er alle belang bij zoveel mogelijk nuttige informatie mee te delen aan de energiedeskundige. Deze gegevens hebben vaak een positieve invloed op het kengetal.

Onder nuttige informatie wordt begrepen:

• de EPB-aangifte (EnergiePrestatie en Binnenklimaat) met vermelding van datum en referentie als de woning gebouwd werd na 1 januari 2006;
• een vroeger afgeleverd energieprestatiecertificaat (met vermelding van referentie);
• bestekken, bouwplaatsverslagen, postinterventiedossier, vorderingsstaten, chronologie van foto’s;
• 'as built'-plan dat aangeeft hoe de woning effectief gebouwd is. Dit kan afwijken van het ontwerpplan van de architect;
• facturen van geregistreerde aannemers;
• facturen van bouwmaterialen, van de ruimteverwarmingsinstallatie of van de sanitairwarmwaterinstallatie;
• technische documentatie van de ruimteverwarmingsinstallatie of van de sanitairwarmwaterinstallatie;
• subsidieaanvraag Vlaamse overheid (met vermelding van datum);
• bouwjaar woning eventueel aangevuld met datum van verbouwingswerken of renovaties.

Deze gegevens kunnen niet altijd worden voorgelegd omdat documenten ontbreken. Bij het ontbreken van de gegevens/parameters zal de energiedeskundige uitgaan van de ‘worst case’ situatie.

De duur van de opmaak van een epc is afhankelijk van de complexiteit van de woning, de bereikbaarheid van de installaties en de beschikbaarheid van plannen. De Vlaamse overheid legt geen prijs vast. De prijs wordt door de markt bepaald en schommelt volgens de grootte van de woning, de al dan niet aanwezigheid van plannen en de verplaatsingskosten van de energiedeskundige.

In dat geval moet u een aantal documenten kunnen voorleggen die bewijzen dat u inspanningen geleverd hebt om in orde te zijn met de regelgeving (bv. e-mails, contactgegevens, prijsaanvragen,...).

Het Vlaams Energieagentschap (VEA) controleert het epc via steekproeven:

• of het energieprestatiecertificaat aanwezig is bij verkoop en verhuur;
• of het epc kwaliteitsvol is opgemaakt en overeenstemt met de werkelijkheid;
• de kwalificaties en de geleverde prestaties van de erkende energiedeskundige.

Bij inbreuken kan het VEA de energieprestatiecertificaten nietig verklaren en de erkenning van de energiedeskundige intrekken.

Ja, maar wanneer u geen epc hebt, kan u als verkoper of verhuurder wel een boete krijgen van het Vlaams Energieagentschap (VEA). De boete bedraagt minimaal 500 EUR en maximaal 5000 EUR.

Neen. Maar als u opnieuw verkoopt of verhuurt moet u wel over een epc beschikken. Anders loopt u het risico opnieuw een boete te krijgen.

De notaris heeft een meldplicht.
De notaris die de authentieke akte opstelt, voegt bij die akte een verklaring van de koper en de verkoper, dat de koper vóór het verlijden van de authentieke akte op de hoogte is gebracht van het bestaan van het epc en van de inhoud ervan. Daarnaast meldt de notaris in de authentieke akte zelf dat de verkoper het epc heeft overgedragen aan de koper. Hij vermeldt ook de datum van opmaak en de unieke code van het certificaat.

De notaris heeft leesrecht in de certificatendatabank. Als hij vaststelt dat er geen geldig epc bestaat voor een te verkopen gebouw, meldt hij dat onmiddellijk aan het Vlaams Energieagentschap. De meldplicht geldt voor alle onderhandse verkoopovereenkomsten die gesloten werden sinds 12 maart 2009. Voor openbare verkopen geldt de meldplicht als de eerste zitdag heeft plaatsgevonden na 25 maart 2009.

De Vlaamse overheid legt geen regelgeving op. Verkoper en verhuurder kunnen de kostprijs van het epc natuurlijk altijd verrekenen in de verkoop- of huurprijs.

Neen. Bij de verkoop van een krotwoning is geen energieprestatiecertificaat vereist. Dit is logisch omdat deze krotwoningen zullen worden gesloopt of grondig gerenoveerd.

De toeristische verhuurkantoren in Vlaanderen en de verhuurders van vakantiewoningen hoeven geen epc voor te leggen als de huurperiode minder is dan twee maanden. Alleen voor huurperiodes langer dan twee maanden zal dus nog een epc vereist zijn bij de verhuur van vakantiewoningen.

Neen. Het epc bij nieuwbouw en grote verbouwingen is sinds 2006 verplicht. Het document bevat andere gegevens dan het epc bij verkoop en verhuur. Ook het uitzicht is anders.

Het epc dat afgeleverd wordt bij nieuwbouw en verbouwing:

• geeft het E-peil van de woning weer op een schaal van 1 tot 200 (in plaats van een ander kengetal). Het E-peil is een maat voor de energieprestatie van een woning en de vaste installaties ervan in standaardomstandigheden. Hoe lager het E-peil, hoe energiezuiniger de woning is;
• bevat geen foto.

Belangrijk! Het epc dat afgeleverd wordt na nieuwbouw en verbouwingen kan wel gebruikt worden bij de verkoop en verhuur van de (nieuwgebouwde of verbouwde) woning. In dit geval moet u geen nieuw epc laten opmaken als het epc nog geldig is. Als u dus een epc voor nieuwbouw gekregen hebt, dan kan u dat epc ook gebruiken wannneer u uw woning later wil verhuren of verkopen (binnen de geldigheidstermijn van 10 jaar).

Het epc is voorlopig alleen verplicht in het Vlaams Gewest. Voor woongebouwen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het energieprestatiecertificaat nakende voor het te koop of te huur stellen van een woning.

Het epc:

• wordt opgemaakt door een energiedeskundige type A;
• is verplicht bij de verkoop en verhuur van een woning;
• komt niet in aanmerking voor de belastingvermindering voor energiebesparende maatregelen van verkoper of verhuurder.

De energieaudit:

• wordt uitgevoerd door een energiedeskundige type B;
• is niet verplicht, maar kan vrijwillig uitgevoerd worden;
• komt wel in aanmerking voor de belastingvermindering voor energiebesparende maatregelen van verkoper of verhuurder;
• is duurder dan het epc;
• bevat een grondige doorlichting van de woning.

De energieaudit heeft dus niet dezelfde functie als het epc. Wanneer u een energieaudit hebt laten uitvoeren en u wil uw woning verhuren of verkopen, dan moet u toch een epc laten opmaken door een energiedeskundige type A.

Het EPC is verplicht:

• Verkoop van een huis, appartement of studio (in volle eigendom)
• Verkoop woning tussen familieleden
• Studentenkamer met gemeenschappelijke keuken
• Een certificaat voor passiefhuizen is beschikbaar
• Beschermde gebouwen
• Verkoop van een woning die zal worden afgebroken of verbouwd
• Een woning zonder installaties voor productie van warm water, zonder keuken, zonder badkamer of zonder toilet
• Verkoop vakantiewoning
• Verhuur vakantiewoning met een huurovereenkomst langer dan 2 maanden
• Verkoop van een serviceflat
• Verhuur van een serviceflat met een huurovereenkomst

Het EPC is niet verplicht:

• Een geldig epc bij bouw is beschikbaar (10 jaar geldig)
• Een onbewoonbaar verklaarde woning
• Een woning zonder enige vorm van verwarming
• Schenking en erfenis
• Gerechtelijke onteigening
• Onteigening via Comité van Aankoop
• Onderverhuur
• Verhuur van een serviceflat zonder huurovereenkomst, bv. met dagprijs
• Verhuur vakantiewoning met huurovereenkomst korter dan 2 maanden
• Verkoop woonboot
• Compromis werd ondertekend vóór 1 november 2008
• Overkopen van de woning door een van de partners bij een echtscheiding
• Verkoop enkel naakte eigendom of enkel vruchtgebruik